Welche Kaufoptionen und Beschränkungen bieten sich dem Auslandskäufer an, wenn man sich in New York, Manhattan eine Wohnung kaufen möchte?
Der Kauf einer Wohnung in Manhattan wird von drei Anbietern beherrscht, wobei der größte Teil des Kuchens
von Kapitalgesellschaften Coops - Cooperations, ein Viertel den Eigentümergemeinschaftsbund Condos und lediglich 5 % einer Genossenschaft mit Eigentümergemeinschaftsregeln Condops gehören.Viele ausländische Investoren möchten sich eine Wohnung in Manhattan kaufen, mit der Gewissheit, dass falls sie die Eigentumswohnung als reine Kapitalanlage nutzen und ihre Wohnung vermieten möchten, sie dieses auch ganz ohne Einschränkungen tun können.
Mit Mietobjekten in New York sehr viel Geld verdienen?
Das hängt entscheidet davon ab, ob man zum richtigen Zeitpunkt in die richtige Immobilie investiert. Eine gut durchdachte Anlagestrategie ist das A und O einer Investition in New York Immobilien. Den Erfolg der Investition, entscheidet letztendlich die Wahl des Standortes, die Art der Immobilie, der Kaufpreis, die Mieteinnahmen und der erzielte Wiederverkaufspreis. Die Rendite wiederum ergibt sich aus der Differenz des Gewinnes und den Kosten, die eine Immobilie in New York mit sich bringt.
Wie kann man eine Wohnung in New York kaufen, welche Anbieter kommen für Investoren aus dem Ausland am meisten in Frage, wenn diese in eine Wohnung in Manhattan investieren möchten, und wo finden sich die wenigsten Einschränkungen für ausländische Investoren, die eine Eigentumswohnung in Manhattan kaufen möchten?
Fangen wir mal mit den Condo Board NYC an: Kauft man eine Condo Board Eigentumswohnung in Manhattan, wird dem Besitzer mit einer Urkunde attestiert, dass die Wohnung sein Eigentum ist und dieser zudem einen bestimmten Prozentsatz der Gemeinschaftsflächen besitzt. Die Eigentümer zahlen Grundsteuern an die Stadt und monatliche Gebühren in Form von Gemeinschaftskosten an das Condo Board, das den Betrieb der Wohnung überwacht. Der Kauf einer Eigentumswohnung über Condo Board, kann mit einer 20%igen Anzahlung für Käufer, die im Ausland sitzen, finanziert werden.
Außerdem ist mit dem Wohnungskauf in Manhattan, der aus dem Wohnbestand von Condo Board stammt, mit wesentlich weniger restriktiven Vorgaben, im Vergleich zu den weitaus strikteren Coops-Richtlinien - zu rechnen; denn das Condo Board ist offen für jeden, der Geld für den Kauf einer Manhattaner Eigentumswohnung hat, und generell erlaubt das Condo Board den Eigentümern, ihre Wohnungen mit so gut wie keinen Einschränkungen zu vermieten. Darüberhinaus lässt das Condo Board ausländischen Besitz ohne jegliche Restriktion zu.
Die meisten Eigentumswohnungen wurden in den letzten dreißig Jahren gebaut und bieten viele Annehmlichkeiten, die den derzeitigen und zukünftigen Eigentümer und Mieter zu Gute kommen werden. Viele dieser Condo Boards-Gemeinschaftswohnungen verfügen im jeweiligen Gemeinschaftskomplex über eigene Fitnesscenter, Schwimmbäder, Lounges, etc. Etwas was man in New York City sonst nicht zur Verfügung hat, wenn man nicht in eine Wohnung des Condo Boards investiert.
Die Ausweichmöglichkeit um in die günstigere Wohnungsmarktoption Coops zu wechseln, gestaltet sich für jeden Auslandsinteressenten jedoch äußerst schwierig. Zum einem, ist es fast wie bei einer Lotterieauslosung, wo nur bestimmte Auslandskäufe im Jahr zugelassen werden, und wenn man dann als Auslandsinteressent das Glück gehabt hat eine solche Wohnung zu ergattern, kann es zudem durchaus vorkommen, dass die behördliche Prüfung
der zulassungs- und vertragsrelevanten Formalitäten für Auslandskäufe, schon länger andauern und sich über Monate ziehen können, so dass eine geplante Vermietung einer Kapitalanlage zunächst Mal zum Stillstand kommt.
Wenn es dann so weit ist, kann man davon ausgehen, dass mit Einschränkungen in der Vermietung einer Coops Wohnung zu rechnen ist. Natürlich wird das alles im Voraus geklärt, aber der Wohnungskauf von einem Auslands- interessenten wäre dann doch aufgrund dieser Beschränkungen ausschließlich für die private Nutzung zu empfehlen. Ein weiteres Kaufargument, das für die Manhattan Condo Boards Eigentumswohnungen spricht, ist die zusätzliche Steuererleichterung. Dies entwickelte sich ursprünglich in den siebziger Jahren, als NYC ein Förderprojekt startete, um Projektmanagern und Bauherren Anreize zu bieten, auf leeren Grundstücken zu bauen und gleichzeitig eine zehnjährige Steuerbefreiung zu erhalten. Auch Wohnungskäufer und Investoren, die Anteile in einer Eigentumswohnung mit Steuererleichterung gekauft haben, haben ebenfalls von diesen zehnjährigen Steuervergünstigungen profitieren können. Jetzt sind die Steuererleichterungen für viele Eigentumswohnungen der Condo Board Wohnungsgemeinschaft in Manhattan zurückgekehrt. Investoren und ausländische Käufer sollten sich daher, und wie schon erläutert, bei einer geplanten Investition in eine Manhattaner Wohnung, die in New York definitiv die beste Immobilieninvestition ist, auf die Eigentumswohnungen des Condo Boards New York konzentrieren.
Aber zurück zu Coops, der Anbieter, der mit einem Anteil von ca. 65 %, den größten Wohnungsmarktanteil in Manhattan inne hat. Was genau ist diese Vereinigung Coops, die wesentlich restriktiver ist als das Condo Board, und es damit dem Auslandskäufer so gut wie unmöglich macht, an ihrem Wohnungsmarkt von Manhattan mitzumischen oder gar Fuß zu fassen?
Je größer die Wohnung, desto mehr Anteile wird der Aktionär halten und desto höher ist der Anteil der Unterhaltskosten, den der Aktionär zahlt. Die Unterhaltskosten werden an die Körperschaft bezahlt und beinhalten alle Gebäudekosten, einschließlich der Grundsteuer und der Hypothekenzinsen, wenn die Körperschaft eine Hypothek auf das Gebäude hält.
Für US-Bürger die eine Wohnung in Manhattan kaufen, die dem Zuständigkeitsbereich der Coops unterliegt, bieten sich folgende Vor- und Nachteile:
Vorteile: Sie sind günstiger als Condo Board Eigentumswohnungen, weil sie etwa 75 % des Wohnungsmarktes in Manhattan ausmachen
Die Finanzierung einer Coop erfordert die Inanspruchnahme eines Privatkredits und nicht einer Hypothek
Die genossenschaftliche Körperschaft bestimmt die Höhe des zu finanzierenden Kaufpreises, der i.d.R. 50 - 75% des Immobilienwertes beträgt
Ausländer,die eine Wohnung kaufen möchten, können ansässigen Inlandskäufern nicht die Wohnungen wegschnappen, denn die Regeln der Coops New Yorker Immobilien verbietet den Verkauf an Ausländer
Nachteile: Die meisten Wohnungen sind älter und nicht in dem Umfang saniert, wie es die Wohnungen der Condo Board Gemeinschaft sind
Coops können jederzeit beliebige Regeln aufstellen, und ihre Mitglieder müssen sich daran halten
Bei Genossenschaftseigentum, sind die Käufer und Mitglieder oftmals verpflichtet, ihre Wohnung als Hauptwohnsitz zu nutzen und nicht zu vermieten
Die zweite, wenn auch kleineren Ausweichoption, die sich dem Auslandsinteressenten bietet, wenn dieser im vergleichsweise größeren aber schwierigeren Wohnungsmarktangebotes des Condoboards nicht zum Zuge gekommen ist; denn ein Condop ist Investorenfreundlich und erlaubt es auch Auslandsinteressenten eine Wohnung in New York zu kaufen.
Der Begriff Condop wird in New Yorker Immobilienkreisen als eine Genossenschaft und Wohngemeinschaft mit eigenen Regeln in Bezug auf ihre Eigentumswohnungen verwendet. Häufig werden Gebäude, die auf der Grundlage von Grundstückspachtverträgen errichtet werden, in die Kategorie Condop fallen. Ein Gebäude mit einem Grundstückspachtvertrag erfordert, dass die Eigentümer über einen langen Zeitraum Miete für das zugrundeliegende Grundstück zahlen müssen.
Alles im allem, bietet der New Yorker Immobilienmarkt den Auslandsinteressenten, die eine Manhattaner Wohnung kaufen möchten, eine inmense Auswahl.
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