Makler oder Kaufberater





Mit Mietobjekten in New York sehr viel Geld verdienen?

Das hängt entscheidet davon ab, ob man zum richtigen Zeitpunkt in die richtige Immobilie investiert.
Eine gut durchdachte Anlagestrategie ist das A und O einer Investition in New York Immobilien.
Den Erfolg der Investition, entscheidet letztendlich die Wahl des Standortes, die Art der Immobilie, der Kaufpreis,
die Mieteinnahmen und der erzielte Wiederverkaufspreis. Die Rendite wiederum ergibt sich aus der Differenz
des Gewinnes und den Kosten, die eine Immobilie in New York mit sich bringt. Nicht zu vergessen jedoch,
ist ganz am Anfang bevor alles beginnt, die Wahl des richtigen Wegbegleiters, der einem den Weg zur richtigen Investition in New York ebnet, wegführend und ausschlaggebend für den späteren Erfolg. Bevor wir jedoch
hierzu weiter Stellung nehmen, werden wir kurz auf die Thematik des Immobilienkaufvertrages in den USA eingehen.


Was ist das Case Law?

Das Zivilrecht in den USA ist ein fallbezogenes Recht, das ausschließlich auf Rechtsprechungsentscheidungen aufgebaut ist, und sich nicht, wie in so gut wie allen Europäischen Ländern, auf Gesetzestexte der jeweiligen Verfassung stützt. Hinsichtlich dieser Tatsache, sind auch die Verpflichtungen vom Käufer gegenüber dem Verkäufer und umgekehrt, ganz anders zu interpretieren als in vielen anderen Ländern.

Wie spiegeln sich diese aus zivilrechtlicher Sicht bestehenden Diskrepanzen zwischen dem US- und EU-Recht, gegenüber den für Europäer ungewohnten vertragsrelevanten Abläufen, wieder?

Die Begriffe: -Real Estate Offer of Purchase-, also das Kaufangebot der Immobilie und - The Contract of Sale-,
der Vertrag sowie -The Closing-, der Kaufvertragsabschluss, sind die Hauptprotagonisten, die genau unter die Lupe genommen werden müssen; denn diese enthalten -standardmäßig- Klauseln, die sowohl der Käufer- als auch der Verkäuferseite, das Recht des Rücktritts ohne wichtigen Grund zusprechen, so dass beide Seiten ohne Risiko und finanziellen Verlust zurücktreten können. Dies mag wohl für manche - vor allem für Verkäufer - interessant klingen,
doch nach einer etwaig monatelangen Recherche, kann dies besonders für einem Auslandskaufinteressenten sehr nervenaufreibend und ein Dorn im Auge sein. In der Praxis ist es in den USA gang und gebe, dass etwa 40% aller Immobilienkaufverträge, die eigentlich rechtswirksam abgeschlossen wurden, keinem endgültigen Abschluss folgt.

Diesbezüglich ist es ratsam einem im Vertragsrecht spezialisierten Makler zu engagieren, der sich sowohl
in der Betreuung von Auslandskaufinteressenten sowie in Sachen Direktinvestmentberatung auskennt. Bitte bedenken Sie jedoch, dass Immobilienmakler in New York gemäß der US-Rechtsprechung zur Vorbereitung und zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, so gut wie immer an der Seite des Veräußerers sitzen, wobei der Käufer außen vor bleibt. Im Gegensatz zu den meisten Ländern der EU, ist es in den USA Gang und Gäbe einen Makler beim Verkauf einer Immobilie zu beauftragen.


Wer begleitet denn in der Regel den Käufer?

Möchten Sie eine Immobilie in New York erwerben, ist es in New York Pflicht, dass Sie ein Kaufberater beim Kauf
begleitet. Da einem Makler gemäß der US-Rechtsprechung nur die Verkäuferprovision zusteht, ist es normal,
dass dieser in der Regel, und so gut wie immer, bei keinem Kauf von einheimischen oder ausländischen Käufern
als Fachberater des Käufers auftritt. Immobilien New York stellt für Sie jedoch den Kontakt zu einer exklusiven Maklergruppe in Manhattan her, die ausschließlich Kaufinteressenten aus dem Ausland betreuen und ihnen im Vertragswesen sowie im Auslandsinvestmentprozedere beratend zur Seite stehen werden. Sollten Sie kein verhandlungssicheres Englisch sprechen, wäre dies auch kein Problem, denn ein Drittel dieser ausgewählten Maklergruppe, die mit uns in Verbindung stehen, spricht Deutsch.


Wenn der US-Makler überwiegend die Interessen des Verkäufers vertritt, läuft man dann nicht Gefahr,
dass der Makler ausschließlich im Interesse des Verkäufers handelt und meine Interessen im großen und ganzen unberücksichtigt bleiben und man sogar falsch beraten wird?

Nach der Vermittlung des jeweiligen Maklerbüros, kann eine schriftliche Vereinbarung zur Wahrung Ihrer Interessen, bei der sich der entsprechende Makler in Manhattan verpflichtet, Sie mit besten Wissen und Gewissen beratend
zur Seite zu stehen, und gemäß Ihren Vorstellungen so zu agieren bis die bestpassende Immobilie gefunden ist.
Der Makler wird mit Ihnen die vertragsrelevanten Punkte durcharbeiten, so dass ein Rücktritt der Verkäuferseite, ohne beträchtlichen finanziellem Verlust, im Gegensatz zu standardmäßigen und normalausgehandelten Verträgen, von vornherein ausgeschlossen werden kann. Außerdem wird er Ihnen, bei Bedarf, Investmentrelevante Tipps anzeigen, die Ihnen ein Ausblick auf die jeweilige Immobilienspezifische Ertragssituation sehr hilfreich sein werden. Der Makler wird aber zwangsläufig, ohne das ein Konflikt zwischen Ihnen und den Makler entsteht, gegenüber dem Verkäufer,
der die für Sie bestpassende Immobilie bereit hält ein Provisionsanspruch geltend machen. Bitte bedenken Sie, dass der Manhattaner Makler Ihnen viele Exklusivangebote präsentieren und in vielen Aspekten sehr zu Gute kommen wird, und Sie entscheiden sich ja letztendlich, welche die für Sie beste Option ist, unabhängig davon, ob Ihnen ein Makler zum Kauf einer anderen Immobilie rät.


Doch Trotz allem und aufgrund der nicht auszuschließenden und etwaigen Befangenheitsproblematik eines Maklerbüros, das vom US-Gesetz her vorrangig die Rechte des Verkäufers zu wahren hat, und sich während und nach der Beratung, möglicherweise an die Seite der Verkäufer stellt, die verschiedene Immobilien anbieten, welche man als Kaufinteressent in die engere Auswahl in Betracht gezogen hat; wäre es nicht angebrachter einen anderen Berater zu engagieren, der den Verkäufer keine Maklerprovision in Rechnung stellt, und stattdessen den Makler von vornherein wegzulassen, um so eine unparteiische Lage garantiert zu bekommen, und um nicht meinen zu müssen, dass einem das Maklerbüro ganz gezielt nur bestimmte Immobilien schönreden möchte, weil man das provisionsreichste Objekt anpeilt?

Ja, es ist möglich, im Gegensatz zum angehenden Verkäufer in New York, der so gut wie nie ein Verkaufsmakler umgehen kann, unabhängig davon ob der Makler den Verkäufer seit der Angebotsveröffentlichung kennt oder erst später den Kontakt mit diesem aufgenommen hat, kann ein angehender Käufer einen anderen unabhängigen Berater, der keine Maklerfunktion ( Kaufmakler ) ausübt engagieren oder zusätzliche Berater beauftragen; doch aufgrund der Tatsache, dass diese unabhängigen Berater, die unter anderem im Immobilienbereich tätig sind, zum einem,
nur in begrenzter Anzahl in New York beratend zur Verfügung stehen - Dies ist der Tatsache geschuldet, dass von zehn Immobilienmaklern in NYC, lediglich ein unabhängiger Berater die Beraterfunktion des Immobilienkaufinteressenten übernehmen können, kommt man in New York nicht so leicht an sie dran. Erfahrungsgemäß gestaltet sich die Beauftragung i.d.R. schon zeitaufwendiger, da man sich außerdem aufgrund ihrer limitierten Verfügbarkeit sicher sein muss, dass der Kaufberater, der zum Zeitpunkt Ihrer Anfrage zur Verfügung steht, auch die Anforderungen erfüllt, um Ihren individuellen Fall im Großen und Ganzen gerecht zu werden. Bitte bedenken Sie auch, dass die ohnehin schon begrenzte Zahl an Kaufberatern in NYC dazu führt, dass diese oftmals ausgebucht sind, da der eine oder andere
den unabhängigen Kaufberater statt den Kaufmakler vorzieht.

Grundsätzlich ist es jedoch möglich einen unabhängigen Kaufberater sowohl im Voraus als auch während des ganzen Ablaufs bis hin zum Abschluss zu engagieren. Auch von einem unabhängigen und nicht im Maklergeschäft tätigen Immobilienkaufberater, können branchenrelevante Kenntnisse, die dem Immobiliengeschäft begleiten, vorausgesetzt werden; so dass Ihnen unter anderem, spezialisierte Lokalisierungsmethoden der besten Standorte, Marktprognose-
erarbeitungen, Marktbedingungsveränderung, vertragsrelevante Beratungsprozesse sowie Investment- und Finanzierungsberatungen etc. gegen einen Pauschalbetrag angeboten werden können.


Kann man die Maklerprovision in den USA, was die Höhe angeht, mit der in Deutschland vergleichen?

In Deutschland werden Maklerprovisionen gemäß der Höhe des Bruttoverkaufs- bzw. Bruttokaufpreises berechnet.
D.h. desto höher der Preis umso höher auch die Provision. Natürlich kann man mit dem Makler was anderes vereinbaren, doch die Abweichung muss mehr oder weniger im Rahmen der für jedes Bundesland vorgegebenen Richtwerte liegen. In New York ist das anders, der Makler kann 4 aber auch 6% des Bruttoverkaufspreises den Verkäufer berechnen, so kann es durchaus vorkommen, dass eine Maklerprovision ( Verkäufercourtage - Innenprovision ) für ein weitaus günstigeres Objekt höher ausfällt, als die einer vergleichsweise hochwertigeren und teueren Immobilie, weil sich die Verkäuferseite und der Makler darauf geeinigt haben. Aufgrund dessen, kann unserer Meinung nach, bei einem Maklerbüro, das sowohl den Verkaufs- als auch den Kaufmakler beschäftigt, ( dies ist überwiegend der Fall, da mit der Anfrage des Kaufinteressenten die Kontaktaufnahme mit dem Anbieter erfolgt )
bei bestimmten Immobilien, eine Abweichung zur parteiischen Haltung durchaus gegeben sein. Unabhängig davon,
ob der Innen- und Außenprovisionsmakler im selben Maklerbüro beschäftigt oder für unterschiedliche Unternehmen tägtig sind, reduziert letztendlich der außenprovisionsabhängige Satz den der Innenprovision um die jeweilige Höhe.


Was kostet die Beauftragung eines Maklerbüros, das für Auslandsgeschäfte spezialisiert ist und das eigentlich
von der Verkäuferprovision profitiert, und was kostet die Beauftragung eines Kaufberaters, wenn dieser zusätzlich zu seiner Hauptfunktion, die sich im Normalfall ausschließlich auf die Begleitung des Käufers am Tag der Vertrags-
unterzeichnung limitiert, eine beratende Zusatztätigkeit übernimmt?

Unabhängig davon welcher Kaufmakler zum jeweiligen Zeitpunkt zur Verfügung steht, und was für ein Arbeitsaufwand entsteht, fallen die Kosten, welche auch die etwas weiter oben erwähnten Serviceleistungen beinhalten, je nach Makler mit kleinen Abweichungen unterschiedlich aus. Diese sollten aber nicht die 3%-Grenze des Bruttoverkaufspreises übersteigen. Sie liegen i.d.R. bei mindestens 2,5 und maximal 3 % des Bruttoverkaufspreises. Die Kosten des Kaufberaters, deren Immobilien- / Standort- / Markt- / Investment- und Finanzierungsbezogenen Kenntnisse im Gegensatz zu denen der Makler, nicht im vollem Umfang angeboten werden können, liegen zwischen 5.000 und 7.000 Euro; einige berechnen sogar etwas mehr.

Wichtig (gilt nur für Kaufberater): Der entsprechende Rechnungsbetrag wird nach der Ermittlung des an den Kunden
zu erbringenden Leistungsumfangs aufgeführt und als Kostenvoranschlag, der eine Vorkassenzahlungsbedingung beinhaltet, vom Kaufberater in NYC, dem Kunden vorgelegt. Für den Kostenvoranschlag wird auch eine Gebühr fällig. Die Gebühr des Kostenvoranschlags liegt i.d.R. zwischen 300 und 500 € und variiert auch hier von Anbieter zu Anbieter. Sobald Sie den Kostenvoranschlag vorliegen haben und Ihnen der Serviceumfang detailliert aufgelistet sowie der zu erwartende Rechnungsbetrag aufgeführt wird, können Sie dann entscheiden, ob Sie den jeweiligen Serviceanbieter beauftragen.


Was kostet die Vermittlung an den für mein Anliegen bestpassenden Makler bzw. Kaufberater?

Die Vermittlungsgebühr für die Weiterleitung an die für Ihr Anliegen bestpassenden Maklern in Manhattan ( mindestens fünf Makler ) beträgt 1.000 € brutto, wobei eine Vorauszahlung in Höhe von 300 € Brutto erfolgen soll bevor wir Ihnen die Daten mehrerer Makler nennen. Die restlichen 700 € Brutto würden nur dann fällig, wenn uns einer der von uns vermittelten Makler mitteilt, dass Sie eine Immobilie erworben haben.

Die Vermittlungsgebühr für die Weiterleitung an den für Ihr Anliegen bestpassenden und beratenden Kaufbegleiter in Manhattan beträgt ebenfalls 1.000 € Brutto. Der Vorauszahlungsbetrag liegt auch bei 300 € Brutto. Die restlichen 700 € brutto würden nur dann fällig, wenn uns einer der von uns vermittelten Kaufberater mitteilt, dass Sie diesen Service in Anspruch genommen haben.


Wer wird am Tag des Kaufvertragsabschlusses in New York anwesend sein?

- Die Käuferseite, sein Kaufberater und ggf. der Anwalt des Käufers
- Die Verkäuferseite und der Makler sowie der Anwalt des Verkäufers
- Die Title Service Company*
* Die Title Service Company beglaubigt den Kaufvertragsabschluss und stellt eine "Title Insurance" aus, die das rechtmäßige Eigentum an der New Yorker Immobilie garantiert. Unabhängig davon, ist der Vertrag in der Regel offiziell erst nach zwei bis vier Wochen von der Stadt New York anerkannt, die Ihnen oder Ihrem Makler bzw. Kaufberater dann die Anerkennungsbestätigung zuschickt.


Wird die Immobilie in das Grundbuch eingetragen?

Nein, denn in den USA gibt es kein Grundbucheintrag. Sämtliche Dokumente werden in den entsprechenden Stadtbezirkszuteilungsabschnitten in einem Grundregister von NYC registriert.



Wenn es den Grundbucheintrag in dieser Art und Weise, wie sonst bekannt, nicht gibt; wie stellt man fest,
ob an der Immobilie Rechte anderer bestehen, und wie schützt man sich gegen einer unvorhersehbaren Eigentumsbelastung?

Mit der Übergabe des bereits, weiter oben, erwähnten Title Insurance-Abschlusses, die Ihnen vor der Vertrags-
unterzeichnung von der Title Service Company übergeben wird, wird Ihnen zugesichert, dass die Immobilie sauber ist.


Zusammenfassend:
Wussten Sie, dass das US-Vertragsrecht, insbesondere das Immobilienvertragsrecht, gut geprüft werden muss, und trotz fachmännischer Unterstützung, besonders die Verkäuferseite Abweichungen von Standardklauseln des US-Immobilienvertragsrechts nur sehr ungern in Kauf nimmt, und das Vermittler, Makler, aber vor allem unabhängige Kaufberater Ausweichmöglichkeiten zu nutzen wissen?

Wussten Sie, dass ein unabhängiger Kaufberater, der Ihre Interessen wahrt, die eigentlichen Aufgaben des Maklers für Sie übernehmen kann, aber man nicht davon ausgehen kann, dass sie/er Ihnen das umfangreiche Servicespektrum und Know-How, was Makler anbieten, gänzlich gerecht wird?

Wussten Sie, dass wenn Sie sich für die Zusammenarbeit mit dem Makler entscheiden, wir Ihnen, bei Bedarf, die schriftliche Vereinbarung der Interessenwahrung der Käuferseite mit der Nennung und Vermittlung des jeweiligen Maklerbüros zusenden können?

Um als Auslandsinvestor eine effektive Anlagestrategie und ein erfolgreiches Investment in eine Kapitalanlage
in New York im Voraus gut planen zu können, erfordert ein Investmentplan eine sich auf jahrzehntelange basierenden Immobilienmarkt- und Investmenterfahrung in New York. Das Ziel ist es, den für Ihre individuellen Immobilien- und Budgetvorgaben besten Standort und Immobilientyp in New York auszuwählen. Um den Investment-Immobilienmarkt
in New York richtig zu verstehen und die richtige Entscheidung treffen zu können, trägt die Beratung und Betreuung insbesondere während der Auswahlphase, eines in New York ansässigen Spezialisten, der sich mit Auslands-
investitionen in Sachen Immobilien bestens auskennt, entscheidend dazu bei die für Sie besten Investmentoptionen ausfindig zu machen.

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