Immobilien New York Steuern





Die von Joyful Places Makler hier beschriebenen Informationen zu Steuerarten, die mit dem Kauf bzw. Wiederverkauf und der Gewinnerzielung von Immobilien und Kapitalanlagen in New York anfallen, dienen hauptsächlich zur ersten Orientierung, und zwar insbesondere den privaten Kapitalanlegern. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die erläuterten steuerrelevanten Fakten für eine geplanten Unternehmensinvestition in New York Immobilien ein Orientierungshindernis sind. Ganz im Gegenteil, denn wir fangen direkt mit der letzten Steuerreform und des verabschiedeten Steuerbeschluss in Bezug auf die Senkung des Körperschaftsteuersatzes an.
Die größten Gewinner und Nutznießer in Bezug auf die positive Änderung des Körperschaftsteuersatzes sind ohne Zweifel die Unternehmen.

Die Steuerreform ist den Immobilieninvestoren und letztlich den Immobilienbesitzern bislang deutlich zugute gekommen. Der wirtschaftliche Impuls, der durch die Senkung des Körperschaftssteuersatzes (Unternehmenssatzes) von 35% auf 21% entstanden ist, zeigt jetzt schon sein positiven Wirkungen, da die Kapitalkosten nach Steuern deutlich sinken, was die Investitionstätigkeit in New York fördert. Darüber hinaus werden Unternehmen unter bestimmten Umständen ein Sonderabzug von 20 % für pass-trough business gewährt.Dies wird insbesondere den Immobilien-
investoren immens helfen. Seit der Steuerreform verändern viele Unternehmen ihre Unternehmens-strukturen, um alle Vorteile des Gesetzes zu nutzen. Mehr dazu in der Aufstellung der abzugsfähigen Kosten.


Es ist in New York zu beobachten, dass Unternehmen aus Übersee bei der Verlagerung von Betrieben in die Vereinigten Staaten, dem größten Markt der Welt, oder bei der Gründung von Unternehmen in den Vereinigten Staaten, wesentlich günstiger abschneiden. Im Gegensatz dazu verlagern seitdem immer weniger US Unternehmen ihre Aktivitäten ins Ausland.

Die Senkung der Körperschaftsteuer ist die vielleicht wichtigste Änderung der letzten Steuerreform gewesen, bei der man schon absehen kann, dass diese sich langfristig positiv auf die Preise von Immobilien in Manhattan auswirkt,
da der Anstieg von Immobilien Investments seitdem um die 25% beträgt. Einzelpersonen, die als Gesellschaften mit beschränkter Haftung, Personengesellschaften und Einzelunternehmer tätig sind, erhalten jetzt einen Sonderabzug von bis zu 20% ihres Einkommens. Darüber hinaus werden kleine Unternehmen, die den Großteil aller Geschäfte abwickeln, stark von diesem Abzug profitieren; doch auch die Herabsenkung des Spitzensteuersatzes von 39,6%
auf 37%, ist auch maßgeblich daran beteiligt, dass Investments in New York Immobilien zunehmen.

Wenn Sie zu denjenigen gehören, die mit dem Gedanken spielen, als privater Anleger in eine New Yorker Immobilie
zu investieren, sind Sie doch auch der Auffassung, dass das investierte Geld in eine Kapitalanlage in New York, möglicherweise mehr Kapital bildet als andere Optionen, wie z.B. eine Immobilien Kapitalanlage in Deutschland, Aktien oder das Geld auf dem Sparkonto einer deutschen Bank. Möglicherweise können Sie sich derzeit schon ausrechnen, dass die Immobilienpreise für bestimmte Immobilien in Manhatten, spätestens zum Ende des Jahres mindestens um 20% steigen werden.

Aber zunächst Mal zu den Steuern, die man in Betracht ziehen muss, wenn man in eine NY Immobilie
investieren möchte.

Welche Steuern zahlen ausländische Käufer, wenn sie eine Immobilie in New York kaufen
und wiederverkaufen wollen?

Der Status eines Käufers als nicht ansässiger Ausländer führt an und für sich, nicht zu spezifischen zusätzlichen Steuern. Alle Immobilienkäufer, einschließlich US-Bürger, sind verpflichtet folgende Steuern zu zahlen, wenn sie eine Immobilie in New York City kaufen.

Zunächst Mal vorweg: Wer seine Immobilie als Kapitalanlage in New York vermietet, muss die Mieteinkünfte in New York als Einkommen versteuern. Die Ausgaben sind wie in Deutschland abzugsfähig. Damit die Doppelbesteuerungen vermieden werden kann, hat Deutschland mit vielen Ländern, USA mitinbegriffen, ein Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen, so dass alle im Ausland besteuerte Kapitaleinkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Deutschland der Freistellungsmethode unterliegen und deshalb anrechnungsfrei sind.

Werden Immobilien in New York erworben um Mieteinkünfte und Rendite zu erzielen oder zwecks Erschließung,
wird dies als Beteiligung am New Yorker Handel oder Gewerbe bewertet. Nach Abzug der Aufwendung die im Zusammenhang mit der Investition stehen, wird das Roheinkommen besteuert - Nettobesteuerung - .


Wie sieht es aus fiskalischer Sicht mit den Gewinnen aus, die man mit einer Immobilie in New York erzielt?

Wenn nach einer Investition ein Immobilie in New York von Deutschland aus wiederverkauft wird, greift das Doppelbesteuerungsabkommen mit den USA. Dabei unterliegt ein Gewinn der bei der Veräußerung entsteht nicht der Besteuerung in Deutschland. Dies gilt auch für jede Gewinnerzielung, die vor der Veräußerung stattgefunden hat, z.B. Mieteinnahmen durch die Vermietung der Immobilie in den USA.

Wird eine durch die Immobilie in New York generierte Gewinnerzielung trotz des Wegfalls der Doppelbesteuerung auf andere in Deutschland erzielten Einkünfte hinzugerechnet?

Im Rahmen der Berechnung des Steuersatzes in Deutschland, werden die in New York generierten Gewinne mit den in Deutschland erzielten Einkünften zusammengeführt. Dies basiert auf das Einkommensteuergesetz und das in dieser Angelegenheit geltende Gesetz des Progressionsvorbehalts, das jedoch grundsätzlich jede Gewinnerzielung aus unbeweglichen Kapitalanlagen in New York von der Bemessungsgrundlage fern hält und somit unberücksichtigt bleiben. Bei der Zusammenführung von den erzielten Gewinnen in New York und in Deutschland erhöht sich dementsprechend der in Deutschland geltende Steuersatz.

Wenn man die in New York erworbene Immobilie wiederverkauft, wird durch die in New York gezahlten Steuern die Bemessungsgrundlage des vom deutschem Finanzamt zu berücksichtigen Veräußerungsgewinn geschmälert?

Die gezahlte Steuer in New York wird nicht gewinnmindernd berücksichtigt. Grundsätzlich kann man die in New York bezahlten Steuern nicht in der deutschen Einkommensteuer berücksichtigt werden. Dies ist nachvollziehbar, da die Gewinnerzielung aus einem Wiederverkauf von der deutschen Steuerlast befreit ist, und nur der Progressionsvorbehalt bei anfallenden Gewinnen zum tragen kommt.

Wie sieht es aus, wenn man in Manhattan eine Eigentumswohnung erwirbt um Gewinne durch Mieteinnahmen zu erzielen und die Immobilie selbst nicht bewohnt, sondern als reine Kapitalanlage nutzen möchte?

Der ausländische Käufer unterliegt mehr oder weniger den gleichen Steuerbelastungen wie ein einheimischer New Yorker. Dies gilt auch für den Fall, dass man die Immobilie als Kapitalanlage nutzt um Gewinne und Rendite aus den Mieteinnahmen zu generieren. Wie schon am Anfang erwähnt, Mieteinahmen werden als Einkommen betrachtet und deshalb über das New Yorker Einkommenssteuergesetz abgewickelt. Selbstverständlich ist der jeweilige Betrag der Mieteinnahme, auch in New York wie in jedem abzugsfähig, und für New York Immobilen gibt es genügend Posten, die man geltend machen kann; Selbst die Reise- und Unterkunftskosten, wenn man in angebrachten Abständen, z.B. alle sechs Monate nach New York fliegt, um nach der vermieteten Immobilie ausschau zu halten, sind vollsten abzugsfähig. Weiter unten kommen wir nochmal auf die Abzugsfähigen Posten zurück.

Hier zunächst die aktuellen Einkommensteuersätze der New York State Income Tax in $:

Wenn ledig
>8.500 = 4 %, 8.500 >11.700 = 4,5%, 11.700 >13.900 = 5,25%, 13.900 >21.400 = 5,9%, 21.400 >80.650 = 6,21%, 80.650 >215.400 = 6,49%, 215.400 >1.077.550 = 6,85%, 1.077.550 bis unbegrenzt 8,82%

Wenn verheiratet
>17.150 = 4%, 17.150 >23.600 = 4,5%, 23.600 >27.900 = 5,25%, 27.900 >43.000 = 5,9%, 43.000 >161.550 = 6,21%, 161.550 >323.200 = 6,49%, 323.200 >2.155.350 = 6,85%, 2.155.350 bis unbegrenzt 8,82%


Möchte man eine Immobilie in New York wiederverkaufen, mit welcher Steuer muss man rechnen, wenn man mit der Veräußerung Gewinne erzielt?

Capital Gain Tax
Veräußerungsgewinne, die u.A. aufgrund eines Wiederverkaufs einer New Yorker Immobilie generiert werden, unterliegen der CGT, vergleichbar mit der deutschen Kapitalertragssteuer. Die Bemessungsgrundlage unterscheidet sich dahingehend, dass kurzfristig gehaltene Immobilien und Grundstücke nach einer Gewinnerzielung in New York höher besteuert werden und umgekehrt. Solange der Zeitraum zwischen dem Immobilienerwerb und der gewinnbringenden Wiederveräußerung nicht mindestens ein Jahr erreicht, wird der höhere CGT-Satz angewendet. Entsprechend der Steuerklasse.

Übersteigt jedoch Zeitraum zwischen dem Immobilienerwerb und dem Wiederverkauf der Immobilie in New York die Zeitspanne von einem Jahr, so wird der erzielte Gewinn wesentlich niedriger versteuert.

Hier zunächst die aktuellen Steuersätze der CGT, wenn die Zeitspanne von über einem Jahr zwischen dem Immobilienkauf und Wiederverkauf eingehalten wird:

Ledige zahlen ab einem Gewinn von 39.376 bis 434.550 $ und Verheiratete ab 78.751 bis 488.850 $ 15 %.
Jede Gewinnerzielung, die die oben genannten Höchstbeträge übersteigen, wird dann mit 20 % CGT besteuert.

Die Gewinne werden selbstverständlich auch als Einkommen betrachtet und auf die New Yorker Einkommensteuer hinzugerechnet. Hier gilt das gleiche Prinzip wie bei den Gewinnen aus Mieteinnahmen, wenn die Immobilie als Kapitalanlage genutzt wurde.

Jetzt kommen wir zu der ungünstigeren Besteuerungsvariante der CGT, die wie beschrieben, zum Tragen kommt, wenn die Immobilie weniger als ein Jahr oder genau ein Jahr im Besitz war und mit Gewinn wiederverkauft wurde.

Die CGT Besteuerung fällt in diesem Fall wesentlich höher aus, da hier der Gewinn nicht nur auf die New Yorker Einkommensteuer hinzugerechnet wird, sondern auch bis zu einem Spitzensteuersatz von 37 % CGT besteuert wird. Davon ausgehend, dass diejenigen, die innerhalb einer so kurzen Zeitspanne eine erworbene Immobilie nicht umsonst so schnell wiederverkaufen, ist oftmals davon auszugehen, dass der letztendlich erzielte Gewinn trotz genügender abzugsfähigen Posten, die Gewinnmarge die den Spitzensteuersatz von 37 % ausmacht, meistens übersteigt. Das hat zur Folge, dass man eine weitere Steuer auf den Gewinn zahlen muss; und zwar die Medicare Steuer in Höhe von 3,8 % auf die Nettokapitalerträge.

Trotz allem gibt es auch Auslandsinvestoren in New York, bei denen der kurzfristige Wiederverkauf nicht nur daraus resultiert, weil man schnelles Geld verdienen möchte, sondern ihre sich nicht rentierende Kapitalanlagen vor der Jahresfrist wiederverkaufen, um gezielt kurzfristige Kapitalverluste zu generieren, die es ihnen dann ermöglichen Gewinne aus anderen Quellen ausgleichen zu können.

Letztendlich kann der tatsächliche CGT-Steuersatz erst dann ermittelt werden, wenn dem New Yorker Finanzamt das Gesamteinkommen vorliegt. Für diejenigen, die mehr als 434.550 (ledig) / 488.850 (verheiratet) $
an zu versteuerndem Einkommen verdienen, werden kurzfristige Kapitalgewinne im Gegensatz zu den oben aufgeführten langfristigen Gewinnen, statt mit 20 %, mit dem derzeit höchsten Satz von 37 % besteuert.


Sollte sich ein guter Wiederverkaufsgewinn anbahnen, gibt es eine Möglichkeit die hohen Steuerbelastungen zu umgehen, wenn man die Immobilie noch kein Jahr besitzt?

Die Gesetzgebung gestattet es Investoren auch Auslandsinvestoren, ganz egal ob privat oder geschäftlich, die CGT nach der Veräußerung auf eine unbegrenzte Zeit aussetzen zu können, wenn mehr oder weniger ein Tausch stattfindet; und zwar ein Verkauf-Kauf-Tausch. Dieser muss jedoch allerspätestens hundertachtzig Tage nach dem Veräußerungsdatum getätigt worden sein. Dies nutzen viele In- und Auslandsinvestoren, die etwa ein Jahr vor der geplanten Veräußerung, ein neues Investment anpeilen.

Wie funktioniert es?

Gemäß §1031 kann ein angehender Immobilienverkäufer eine Immobilie gegen eine andere tauschen, ohne ein steuerpflichtiges Ereignis auszulösen. Selbstverständlich muss auch die neue Immobilie in den USA stehen. Die Beibehaltung der 1031-Regeln ist ein großer Gewinn für Immobilieninvestoren, denn im Grunde, kann man unentweg kaufen, wiederverkaufen usw. und solange es in diesem Rhythmus zu keinen Stillstand kommt, umgeht der Kapitalanleger, insbesondere die CTG, die wie schon beschrieben, bei hochwertigen Immobilien in New York schon einiges ausmachen kann. Eine kleine Sache wäre aber doch zu erwähnen, und zwar, dass die neue Immobilie oder das Grundstück mindestens den gleichen Wert der zuvor veräußerten Immobilie haben muss. Der § 1031, gilt also als eine sogenannte Verkauf-Kauf-Tauschregelung, die Immobilieninvestment in New York noch attraktiver macht.

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Mit welchen Steuern muss man sonst noch rechnen, wenn man im Ausland sitzt und eine Immobilie in New York wiederverkaufen möchte?

FIRPTA - Foreign Investment in Real Property Tax -

Die FIRPTA ist eine Quellensteuer, die alle ausländischen Immobilienverkäufer als Sicherheit zahlen müssen, um sicherzustellen, dass der Verkäufer mit all seinen aktuellen Steuerverpflichtungen auf dem Laufenden ist. Sie gilt mehr oder weniger als Pfand, das zurückgezahlt wird sobald alle Steuererklärungen zu den hier genannten Steuern ordnungsgemäß eingereicht worden sind.

Bei der FIRPTA wird dem Erwerber, wenn Sie eine Immobilie verkaufen würden, also wenn man so will Ihrem Gegenüber und Geschäftspartner die Pflicht auferlegt, Ihnen nicht den kompletten Kaufpreis der Immobilie auszuzahlen, sondern 15 % des Bruttopreises einzubehalten, damit der Käufer diesen Anteil an die Finanzbehörde - New York City Internal Revenue Service - abführt. Der Käufer ist verpflichtet den anteiligen Betrag innerhalb von zehn Tagen, nachdem er der rechtsmäßige Käufer und der Eigentumsübergang erfolgt ist an die New Yorker IRS abzuführen. Auch muss der Käufer der Finanzbehörde melden, dass es sich bei dem Verkäufer um einen Steuerausländer handelt. Der Veräußerungsgewinn wird erst mit der Einreichung der Einkommensteuerklärung
des Veräußerers beim Finanzamt in New York festgestellt.


Wenn man die Immobilie zunächst Mal für eigene Zwecke nutzen möchte und nach einigen Jahren vielleicht erwägt diese gewinnbringend zu verkaufen, was muss man beachten?

Der zu versteuernde Gewinn kann von Immobilienbesitzern, die eine Immobilie erwerben und in einer Zeitspanne der letzten fünf Jahren, mindestens zwei Jahre als festen Wohnsitz gemeldet haben, bei Alleinstehenden 250.000 $ und bei Verheirateten 500.000 $ als Freibetrag geltend gemacht werden.

Wie sieht es mit der Grundsteuer aus, die man in New York auch für Eigentumswohnungen bezahlt?

Bei Preisen von bis zu 500. 000 $, zahlt der Verkäufer 2,05% und der Käufer 1,8%,
wenn der Preis die 500.000 $-Marke übersteigt und bis zu 1.000.000 $ klettert,
beträgt der Steuersatz für den Verkäufer 2,175% und der Käufer zahlt 1,925% Grundsteuer.

Für Käufe über 1. 000. 000 $ gibt es eine zusätzliche Steuer, die sogenannte "Villa-Steuer"; von 1%.
Die Transfersteuer des Staates New York beträgt pauschal 0,4% für alle Verkäufe,
jedoch wird diese Steuer nicht beim Immobilienkauf von gebrauchten Objekten erhoben.

Für Käufer, die den Kauf über eine Bank finanzieren, fällt auch die sogenannte "Hypothekeneintragungssteuer"
mit 0,25 % des Hypothekenbetrages an.

New York Mainson Tax

Diese Steuer wird nur auf Immobilien und den jeweiligen Kaufpreis berechnet
Immobilienkaufpreisbeträge in $ und der entsprechende Satz der New York Mainson Tax

1.000.000 – 1.999.999 = 1.00%
2.000.000 – 2.999.999 = 1.25%
3.000,000 – 4.999.999 = 1.50%
5.000.000 – 9.999.999 = 2.25%
10.000.000 – 14.999.999 = 3.25%
15.000.000 – 19.999.999 = 3.50%
20.000.000 – 24.999.999 = 3.75%
25.000.000 bis unbegrenzt = 3.90%

Wie sieht es mit der Erbschafts- und Schenkungssteuer aus?

New York Estate Tax

Statt einer Erbschaftssteuer wird in New York eine Nachlasssteuer erhoben. Diese ähnelt sich der Erbschaftsteuer außer der Tatsache, dass diese nicht als Bereicherung des Begünstigten, sondern als Nachlass des Erbschafts-gebers besteuert wird. Es gilt die selbe Regelung der Schenkungssteuer.

Ein nicht in New York ansässiger ausländischer Investor und Erbschaftsgeber unterliegt der Nachlasssteuer des Bundesstaates New York. Ein entscheidender Unterschied in der unterschiedlichen Sichtweise beider Länder, beruht auf die Tatsache, dass bei der Nachlasssteuer in New York der Verwandschaftsgrad keine Rolle spielt. Deshalb kann es dazu kommen, dass ein Teil des versteuerten Immobilienvermögens in Deutschland nicht anrechnungsfähig ist.

Ausländische Bürger, die zum Zeitpunkt ihres Todes Eigentum in den Vereinigten Staaten besitzen, müssen die Nachlasssteuer bezahlen. Im Staat New York beträgt der maximale Nachlasssteuersatz 16%.
Für beide Steuerarten, sowohl für die Nachlasssteuer als auch für die Schenkungssteuer wird der entsprechende Marktwert der Immobilie für den zu übertragenden Vermögensgegenstand als Bemessungsgrundlage herangezogen. Der Ehegatten-Freibetrag beträgt die Hälfte des angerechneten Wertes. Schenkungen unter Ehepartner sind dagegen steuerfrei. Wichtig ist, dass die Nachlasssteuer und die Schenkungssteuer nicht nur eine Besteuerungsfreigrenze hat, sondern auch der Steueranrechnungsbetrag zum Zuge kommt.

Nun möchten wir, wie weiter oben erwähnt, auf die Abzugsfähigen Aufwendungen zurückkommen.

Nachdem die Mieteinnahmen und sonstige Einnahmen ermittelt worden sind, werden nun die Ausgaben der erforderlichen Mittel, die man für die Einkunftserzielung eingesetzt hat, den Einnahmen gegenüber gestellt.

Abzugsfähig sind:

- Grundsteuern

- Versicherungen

- Verwalterhonorar

- Rechts- und Steuerberatung

- Wartung, Reparaturen, Reinigung und Instandhaltung

- Sonstige Gebäudenebenkosten

- Werbekosten

- Reisekosten von Deutschland nach New York und zurück sowie Übernachtungen / Verpflegung
( z.B. zwei Mal im Jahr um das Anlageobjekt zu besichtigen und wenn verheiratet mit Ehegatte )

Außerdem abzugsfähig sind:

- Zinsen aus Hypotheken/Darlehen

Grundsätzlich sind Zinsaufwendungeng abzugsfähig, wenn diese im Zusammenhang mit der Anschaffung und Unterhaltung einer Immobilie in New York stehen. Dies gilt jedoch nicht für ausländische Direktbesitzer, sobald die Zinsen, einer Darlehenssumme entsprechen, die die 80%-Grenze des Vermögenswertes des ausländischen Besitzers in den USA übersteigt. Bei Personengesellschaften sind die Zinsaufwendungen nicht abzugsfähig,
wenn die Gesellschaftsbeteilung weniger als 10 % beträgt.

- QBI-Abzug - Pass-Through Income Deduction -

Wenn ein Pass-Through-Geschäft Gewinne erwirtschaftet, schickt es einen Teil der Gewinne nicht direkt
an das Finanzamt - Internal Revenue Service (IRS) -. Stattdessen wird der Gewinn durch das Unternehmen
auf die Steuererklärungen der Unternehmenseigentümer durchgereicht. Die Eigentümer sind dann für die Zahlung
der Steuer an die IRS verantwortlich. Der QBI-Abzug erlaubt es dem Steuerzahler, bis zu 20% des Einkommens
aus Transmissionsgeschäften abzuziehen. Dazu gehören auch Einkünfte, die man z.B. von einer GmbH - LLC -
als Gesellschafter durchgereicht bekommt.

- Investitionsverluste

Einkünfte und Gewinnerzielungen aus der Vermietung und der Veräußerung einer Immobilie gelten als passive Einkünfte. Sind in den Jahren vor der Gewinnerzielung Investitionsverluste entstanden, so sind diese abzugsfähig. Selbstverständlich wird vorausgesetzt, dass im / in den Verlustjahr/en die Steuererklärung des Auslandsimmobilien-
investor -Non Resident Individual Income Tax Return- beim IRS auch eingereicht worden ist.

Steuerberater in New York

Hinsichtlich einer individuellen Klärung der Steuerangelegenheiten, empfehlen wir Ihnen sich mit einem fachkundigen Steuerberater Vorort in Verbindung zu setzen. Ein spezialisierter und deutschsprachiger Steuerberater für Auslands-Immobilien-Investoren in New York wird Ihnen alle Ihre Fragen zu Steuern in New York im Detail erläutern.


Wir weisen Sie ausdrücklich darauf hin, dass die auf dieser Seite veröffentlichte Information zu steuerrelevanten Angelegenheiten hinsichtlich des Erwerbs einer Immobilie in New York, für die erste Orientierung, basierend auf Recherchen, verfasst wurde. Wir stehen auch nicht im direkten Kontakt zu einem spezialisierten Steuerberater in New York. Dementsprechend übernehmen wir keine Haftung für die vollständige Richtigkeit und etwaig fehlenden Punkten.

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